一線城市樓市再迎監(jiān)管重拳！

 

1月30日，北京銀保監(jiān)局表示，要求轄內(nèi)各行對2020年下半年以來新發(fā)放的個(gè)人消費(fèi)貸款和個(gè)人經(jīng)營性貸款合規(guī)性開展全面自查，并要求銀行對發(fā)現(xiàn)的問題立即整改，加強(qiáng)內(nèi)部問責(zé)處理。

 

1月29日晚，上海銀保監(jiān)局發(fā)布進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知（以下簡稱《通知》），對上海轄內(nèi)商業(yè)銀行就住房信貸管理等工作提出要求，要求轄內(nèi)商業(yè)銀行對2020年6月份以來發(fā)放的消費(fèi)類貸款、經(jīng)營性貸款以及個(gè)人住房貸款進(jìn)行全面自查，并于2021年2月28日前向上海銀保監(jiān)局報(bào)送自查和整改報(bào)告。

 

來源：上海銀保監(jiān)局

 

兩地銀保監(jiān)局接連出手，傳遞了什么信號？

 

業(yè)內(nèi)人士表示，信貸是樓市調(diào)控中比較重要一環(huán)，一旦調(diào)控“信貸”，表明調(diào)控已動“真格”，力度凸顯。目前監(jiān)管部門對于嚴(yán)禁資金違規(guī)流入樓市的態(tài)度堅(jiān)決，再加上房地產(chǎn)信貸新規(guī)的發(fā)布，未來資金違規(guī)流入房地產(chǎn)的現(xiàn)象料將明顯減少。

 

 

北京：自查去年下半年以來的消費(fèi)貸、經(jīng)營貸

 

 

“部分購房者為填補(bǔ)房屋交易資金缺口或進(jìn)行套利，挪用消費(fèi)貸、經(jīng)營貸資金作為購房款或‘過橋’資金；部分非法中介參與其中牟利，為違規(guī)行為推波助瀾……”最近北京樓市熱度不減。

 

北京銀保監(jiān)局表示，針對以上輿情反映的問題已第一時(shí)間開展篩查，并就篩查發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)線索向轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)下發(fā)監(jiān)管提示函，要求各行對2020年下半年以來新發(fā)放的個(gè)人消費(fèi)貸款和個(gè)人經(jīng)營性貸款合規(guī)性開展全面自查，重點(diǎn)排查是否存在由于授信審批不審慎、受托支付管理不到位、貸后管理不盡職等情形導(dǎo)致消費(fèi)貸、經(jīng)營貸資金被違規(guī)用于支付購房款等問題，并要求銀行對發(fā)現(xiàn)的問題立即整改，加強(qiáng)內(nèi)部問責(zé)處理。

 

同時(shí)，北京銀保監(jiān)局已會同人民銀行營業(yè)管理部、北京市住建委等部門組建聯(lián)合工作組，將于近日赴銀行機(jī)構(gòu)開展專項(xiàng)核查。對于銀行因經(jīng)營不審慎、內(nèi)控管理不到位導(dǎo)致消費(fèi)貸、經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域等問題，一經(jīng)查實(shí)將依法從嚴(yán)從重處理。北京銀保監(jiān)局還將結(jié)合銀行自查及監(jiān)管核查情況，指導(dǎo)北京市銀行業(yè)協(xié)會積極行動，對個(gè)人和中介的不當(dāng)和違規(guī)行為啟動聯(lián)合懲戒機(jī)制。

 

中證君注意到，1月25日晚間，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會主任王飛公開表示，將嚴(yán)查資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場和中介炒房、投機(jī)炒作。

 

 

上海：自查去年6月以來的三類貸款

 

 

上海銀保監(jiān)局印發(fā)的加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知，主要包括房地產(chǎn)貸款集中度管理、首付款資金來源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理、個(gè)人住房貸款發(fā)放管理、信貸資金用途管理、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)合作管理、風(fēng)險(xiǎn)排查等方面。

 

來源：上海銀保監(jiān)局

 

對于《通知》中的第三、四條，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，加強(qiáng)對貸款客戶的審查和信用管理可盡可能避免資金流入房地產(chǎn)市場。同時(shí)，嚴(yán)格審核資金來源對樓市也會有降溫作用。“一些高凈值客群有通道獲得廉價(jià)資金，豪宅熱銷背后不排除有違規(guī)資金介入的可能。樹立管控機(jī)制，能防止違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場。”

 

對于《通知》中的第五條，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，該條政策體現(xiàn)了后續(xù)貸款的重要傾向，即后續(xù)房貸將重點(diǎn)支持首套中小戶型、建筑結(jié)構(gòu)為封頂?shù)慕杩钊说馁J款需求。這條規(guī)定，實(shí)際上也和貸款集中度政策有關(guān)，或能給商業(yè)銀行啟發(fā)，即后續(xù)房貸投放需要對此類重點(diǎn)支持的領(lǐng)域加大發(fā)放，而其他領(lǐng)域的投向則會有所管控。

 

“重點(diǎn)支持中小戶型自主用房的貸款要求，證明上海差異化信貸政策還是保護(hù)剛需。”盧文曦說道。

 

另一銀行業(yè)人士則告訴中證君，只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款，也是在保護(hù)消費(fèi)者，不過房企銷售回款的進(jìn)度會拖慢，房企的成本將會增加。

 

對于《通知》中的第六條，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，近期上海、深圳等城市樓市火爆，原因之一就是經(jīng)營性貸款流入樓市，這一輪房價(jià)上漲和信貸違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)有關(guān)系。盧文曦說，樓市每輪上漲背后都有資金寬松的影子，在利益驅(qū)動下資金容易違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場。

 

嚴(yán)躍進(jìn)稱，完善信貸資金用途監(jiān)測與攔截機(jī)制體現(xiàn)了對信貸資金流向密切監(jiān)管的導(dǎo)向，有助于審查資金用途，確保房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

 

對于《通知》中的第七條，嚴(yán)躍進(jìn)表示，“實(shí)際上過去幾年，中介機(jī)構(gòu)參與此類造假等行為，確實(shí)造成了樓市的泡沫現(xiàn)象。所以積極管控中介機(jī)構(gòu)也成為關(guān)鍵。”

 

 

組合拳政策維護(hù)剛需

 

 

中證君注意到，近期，上海樓市調(diào)控不斷加碼。

 

1月21日晚，上海市房屋管理局等多部門發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，從土地到規(guī)范市場秩序等多緯度管控市場。其中，嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該政策嚴(yán)厲打擊假離婚買房現(xiàn)象。

 

1月25日，上海司法拍賣房納入限購政策范圍，競買人參與競買的，應(yīng)當(dāng)事先確定在上海市具有購房資格。

 

上海樓市接下來會如何走？盧文曦稱，信貸是樓市調(diào)控中比較重要一環(huán)，一旦缺少資金支持，市場熱度會下降。預(yù)計(jì)通過加強(qiáng)信貸管控后，市場成交會慢慢下降，房價(jià)也會出現(xiàn)松動。

 

張大偉表示，上海29日晚的政策雖然全部都是央行過去的政策重申，但如果執(zhí)行有力度，那么市場很快會降溫，后續(xù)銀行落地執(zhí)行這一政策的情況將影響上海樓市走勢。

 

 

監(jiān)管嚴(yán)控信貸資金“輸血”樓市

 

 

信貸資金違規(guī)流入樓市一直是監(jiān)管重點(diǎn)。

 

2020年6月，銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于開展銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)市場亂象整治“回頭看”工作的通知》與《2020年銀行機(jī)構(gòu)市場亂象整治“回頭看”工作要點(diǎn)》，在“房住不炒”政策方面，個(gè)人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房成為監(jiān)管部門關(guān)注的重點(diǎn)。

 

光大銀行金融市場部分析師周茂華表示，目前監(jiān)管對于嚴(yán)禁資金違規(guī)流入房地產(chǎn)的態(tài)度堅(jiān)決，并在供需兩端采取了不少措施，例如：強(qiáng)化監(jiān)管監(jiān)察力度，壓實(shí)主體責(zé)任，嚴(yán)防屢查屢犯，緊盯機(jī)構(gòu)易犯多發(fā)的問題，對違規(guī)信貸的行為提高懲處力度，再加上商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸新規(guī)等，“短期盡管難以完全杜絕，但資金違規(guī)流入房地產(chǎn)現(xiàn)象將明顯減少”。