1月26日上午11點(diǎn)，記者見到濟(jì)南龍湖冠寓發(fā)展中心負(fù)責(zé)人王穎時(shí)，她剛剛談完一個(gè)關(guān)于房源的項(xiàng)目。冠寓是龍湖地產(chǎn)打造的全國長(zhǎng)租公寓品牌，定位為青年生活社區(qū)，今年將進(jìn)軍濟(jì)南市場(chǎng)。

　　“因?yàn)榭春脻?jì)南長(zhǎng)租市場(chǎng)，最重要的是看到了政府對(duì)住房租賃市場(chǎng)的支持力度�！蓖醴f笑言。而這正是山東省在房產(chǎn)市場(chǎng)大力推進(jìn)“租購并舉”，在市場(chǎng)上得到回應(yīng)的一個(gè)鮮活事例。省政府工作報(bào)告中進(jìn)一步明確，要“加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，建立起多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。究其根本，是要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)“房子是用來住的，不是用來炒的”，讓百姓住有所居。

　　催化效應(yīng)初顯，多家租賃房企入濟(jì)

　　去年10月14日，山東省發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）�！兑庖姟分兄赋�，要培育市場(chǎng)供應(yīng)主體，要培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)等。這無疑給龍湖這類有意進(jìn)入租賃市場(chǎng)的企業(yè)打了一劑強(qiáng)心針。

　　“今年我們計(jì)劃在濟(jì)南開設(shè)6000間長(zhǎng)租公寓，第一個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年10月份開業(yè)�！蓖醴f說，“年輕人受制于高房?jī)r(jià)梯度差，越來越多地由‘房奴’轉(zhuǎn)向租客，再加上政策的推動(dòng)，青年租賃需求無疑給長(zhǎng)租公寓帶來廣闊市場(chǎng)�！�

　　目前濟(jì)南市場(chǎng)上，萬科泊寓項(xiàng)目已經(jīng)開疆拓土形成規(guī)模。據(jù)萬科泊寓項(xiàng)目負(fù)責(zé)人孫謨林介紹，截至去年底，泊寓已經(jīng)獲取項(xiàng)目5700間，開業(yè)超1800間。代理公司世聯(lián)行等企業(yè)也進(jìn)入這一市場(chǎng)，在濟(jì)水上苑打造的紅璞公寓已營業(yè)多時(shí)。

　　而龍湖等更多房企的加入，意味著租購并舉新政的催化劑效應(yīng)初顯。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)變得更為激烈的同時(shí)，也為濟(jì)南長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的日漸成熟帶來新利好。

　　加強(qiáng)監(jiān)管，17市將建綜合平臺(tái)

　　作為住房制度長(zhǎng)效機(jī)制的一部分，租購并舉政策的最終目的，是讓百姓住有所居。因此，在企業(yè)之外，由政府主導(dǎo)的“國家隊(duì)”也正在摩拳擦掌，準(zhǔn)備入場(chǎng)。

　　《意見》中明確提出，各地要充分發(fā)揮國有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用，支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)。2017年年底，山東省公布了32家首批住房租賃國有重點(diǎn)企業(yè)名單，覆蓋17市。根據(jù)要求，到2020年，全省要培育100家省級(jí)住房租賃示范企業(yè)，帶動(dòng)住房租賃行業(yè)品牌化發(fā)展。

　　“這32家企業(yè)要起到帶頭作用，重點(diǎn)由他們承擔(dān)發(fā)展住房租賃的工作。進(jìn)入市場(chǎng)籌集租賃房源，包括提供給租戶使用�！鄙綎|省住建廳相關(guān)人士表示。

　　以濟(jì)南為例，濟(jì)南市房屋建設(shè)綜合開發(fā)公司和濟(jì)南市房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)總公司這兩家在32家國企之列。“這兩家國企受房管局的委托，在做濟(jì)南公租房項(xiàng)目的管理，在租賃托管等方面比較有經(jīng)驗(yàn)�！睗�(jì)南房管局相關(guān)人士表示。在試點(diǎn)國企租賃上，這兩家企業(yè)參與的方式也比較靈活多樣，可以是自己企業(yè)的房源對(duì)外出租，也可以是受企業(yè)委托，對(duì)出租房源進(jìn)行托管。

　　該人士還透露，濟(jì)南將支持市投融資平臺(tái)、相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)開展住房租賃業(yè)務(wù)，推動(dòng)建設(shè)租賃型住房試點(diǎn)，比如出讓租賃專用地、新建項(xiàng)目配建、集體建設(shè)用地建租賃房等。這些工作將在今年上半年破題。

　　“無論是哪種形式的租賃，都要納入到政府主導(dǎo)的住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)上來。這也是跟目前租賃市場(chǎng)最大的區(qū)別�！痹撊耸刻寡裕�山東省住建廳已經(jīng)與建行簽訂了住房租賃服務(wù)公有云平臺(tái)使用協(xié)議，山東17市將基本上同步推進(jìn)住房租賃綜合服務(wù)平臺(tái)建設(shè)。

　　“納入到這個(gè)管理平臺(tái)上，可以規(guī)范和杜絕很多問題，比如房租不得隨意亂漲等�！痹撊耸空f。

　　花重金尋找房源，租賃地塊受青睞

　　不管是國家隊(duì)還是民間隊(duì)，發(fā)展租賃住房，都要有足夠的房源做支撐。在《意見》中也提到了包括盤活存量房等方式的多渠道增加租賃住房。

　　對(duì)于王穎來說，尋找房源是目前最迫在眉睫的活兒。為了尋找房源，她動(dòng)用了多種方式，甚至在朋友圈轉(zhuǎn)起了廣告。她在朋友圈里寫道：“冠寓正在找這樣的物業(yè)：濟(jì)南市區(qū)空置住宅樓、空置商業(yè)樓、空盒子辦公樓、轉(zhuǎn)讓酒店、城改類自持物業(yè)。合作方式：物業(yè)租賃、物業(yè)委托、聯(lián)合經(jīng)營。承租期限至少15年�！蓖醴f說，如果有人提供合適的房源，將給予重金酬謝。

　　目前，王穎手里的房源有老廠房、老舊住宅樓等。但是這些房源數(shù)量并不多，離2018年既定目標(biāo)還有很大缺口。

　　在自持房源上，主要需要政府來發(fā)力。近日，濟(jì)南高新區(qū)孫村片區(qū)推出省內(nèi)首個(gè)租賃地塊，約45.7畝，土地競(jìng)得人建設(shè)的住宅需自持70年產(chǎn)權(quán)。這類地塊的出讓，是開發(fā)企業(yè)十分期待的。

　　對(duì)濟(jì)南來說，未來將試點(diǎn)更多的租賃地塊，“以后在孫村這一濟(jì)南市次中心所供應(yīng)的地塊，都要加一部分租賃自持地塊�！睗�(jì)南市高新區(qū)國土局相關(guān)工作人員表示。

　　完善住房租賃市場(chǎng)，核心在于租售同權(quán)

　　目前各市都在進(jìn)行相關(guān)落地政策的調(diào)研。濟(jì)南房管部門已經(jīng)開展了房屋租賃調(diào)研，起草了調(diào)研報(bào)告。今年，將制定出臺(tái)培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見，并推動(dòng)相關(guān)配套政策的落實(shí)。青島也表示今年將開展租賃住房集中建設(shè)試點(diǎn)，建成住房租賃信息化服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)。

　　租購并舉的核心在于租售同權(quán)，要完善住房租賃市場(chǎng)，仍有許多政策需要落地。省政協(xié)委員、山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院經(jīng)濟(jì)系主任侯風(fēng)云表示，“租購并舉”政策出來了，如何落地還需要更多的細(xì)則。比如如何規(guī)范租房人的權(quán)利，享受租售同權(quán)政策的租房人條件是什么？

　　在租售同權(quán)上，濟(jì)南房管局相關(guān)人士表示，在老百姓比較關(guān)注的落戶、上學(xué)等問題上，將有很多問題需要協(xié)調(diào)落實(shí)。比如，租售同權(quán)肯定是以一套房為單位，而不是以合租的間。租賃的人數(shù)、年限等都是要考慮的因素。“這些具體的問題，要等到濟(jì)南的實(shí)施意見出臺(tái)后，房管、公安、教育、國土等多個(gè)部門要根據(jù)這個(gè)出具體的實(shí)施細(xì)則。”

　　租售同權(quán)落地之后，政府監(jiān)管也十分重要。省人大代表、濟(jì)南大學(xué)商學(xué)院教授陳學(xué)中推測(cè)，租售同權(quán)后，一部分學(xué)區(qū)房的租金可能要提高。

　　他估計(jì)，對(duì)這部分稀缺房源，在制定租房政策時(shí)，有關(guān)部門會(huì)設(shè)定相應(yīng)規(guī)則。例如某套學(xué)區(qū)房在一定年限內(nèi)只允許有若干個(gè)入學(xué)指標(biāo)，或者給了一個(gè)指標(biāo)之后的若干年后再給下一個(gè)，否則極易給學(xué)校造成壓力。另外，對(duì)租賃住房也應(yīng)將房屋租賃給最有剛性需求的人群，“有房和沒房的，已有一套房和兩套房的，應(yīng)該區(qū)別對(duì)待。”他說，長(zhǎng)期來看，還是要看經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人口變化情況。

　　總之，進(jìn)入2018年，房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制仍然處在一個(gè)建體系補(bǔ)框架的階段�！跋Ｍ�能夠運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資方法等手段，研究建立基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制�！鄙綎|財(cái)經(jīng)大學(xué)山東房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心副主任孫大海說。